“建造租赁”可能是经济适用住房难题的缺失部分

澳大利亚,各州政府,以及一些雄心勃勃的地方议会,社区住房供应商和具有前瞻性的私人开发商,终于注意到我们城市的住房负担能力危机一个建议的解决方案是为资金不足的家庭提供救济通过激励新的,“建造租赁”,经济适用住房部门来提供暴涨的存款建设租赁只是意味着开发商建造住房,意图保留建筑物,并以低于家庭成本的价格出租给低收入家庭澳大利亚几乎所有需要启动这个部门所需的一切这些努力不可能很快到来:未能解决这个问题将花费我们数十亿美元然而,除非联邦政府介入一些事情,否则州和地方的努力无法发挥其全部潜力有:现金进一步阅读:2017年预算图表新的社会和负担得起的住房议程联邦政府之前已经尝试过按租赁计划,国家租金支付计划建立了类似的美国模式,该计划通过税收抵免奖励经济适用房的投资者该计划,美国同行,称为“信用住房”,是如此受欢迎,两党参议员正在努力将其资金扩大50%澳大利亚,超级基金甚至投资于美国税收抵免住房但是,澳大利亚在2013年放弃了国家租赁支付计划政府正在创建一个“债券聚合器” ,'代理机构将支持建造租金经济适用住房该机构将发行政府支持的债券,为住房协会提供廉价贷款,以建造经济适用房

进一步阅读:债券聚合器有助于建立一个更加良性的住房投资圈子但真正实惠的租金为澳大利亚的低收入家庭无法承担建造和运营公寓楼的总成本,即使是ch eap loan美国住房专家称这个问题为“住房融资缺口”,他们的许多澳大利亚同行已经呼吁联邦政府为其提供资金

举例来说,下面是税收抵免住房资金来源细分的一个粗略假设的例子

,基于2006年至2016年期间几个加利福尼亚州税收抵免住房项目的实际数字(官方数据见此处)在维多利亚州,大多数部分都是为中间资金(紫色)设置的,作为计划墨尔本和其他地方政府举措新南威尔士州和昆士兰州正在进行类似的努力联邦政府,债券聚合器将实现最大化项目收入(以绿色绘制)维多利亚州即将加入新南威尔士州提供监管框架定义,“负担得起的租金”,这将使得这一部分资金实际上可以达到多大的估计是澳大利亚所缺乏的是联邦政府l支持覆盖剩余的间隙(橙色阴影)这是一个基于美国数字的粗略草图,不会准确翻译但只要该项目包含任何真正经济实惠的住房,因为新南威尔士州定义它并且维多利亚州正在寻求定义项目将需要更多现金来缩小差距进一步阅读:澳大利亚需要重新启动经济适用住房资金,而不是废弃它资本利得税减免和负资产负债每年花费大约110亿澳元,即使房屋空置它在公共住房和租房援助上花费大约一半的费用联邦税收政策对经济适用房的适度重新平衡可以填补住房租赁住房的资金缺口这将使债券集合商能够获得数亿美元的私人资本配套资金联邦政府应该设定一个目标,即将目前在负杠杆比率上注销的20%税款转变为由债券总量管理的差额融资基金

或者与最近的国家经济适用住房协议计划不同,这些资金应专门用于建造新住房

进一步阅读:报废或保留负面负债

在这里,还有其他六个值得辩论的选择另外,财政部可以向负担得起的开发商发放现金券以填补空白为了保持这一点,优惠券的价值可以按照每个负担得起的单位按比例计算,使用最多 - 日期建设成本数据 政府还可以向私人开发商提供这笔资金,这些开发商愿意为低收入家庭留出30%的单位,以换取30%单位的差距融资以及债券集合商为整个项目提供的确定性

联邦政府为每个负担得起的单位提供大约9万美元的保险费可能听起来很多但是一个体面的公寓可以持续30年才需要大量的康复工作,这意味着每周只需60美元虽然澳大利亚的建筑成本高于美国,即使我们加倍我们仍然只花120美元每周这个数额微不足道,相比之下,如果公寓位于墨尔本内城或悉尼,居住在这样一套公寓的低收入家庭可以节省多少钱

增加长期的医疗保健,社会服务和教育效益和成本节约融为一体,这是一项明智的投资本文于8月29日更新,使图中的数字符合文中的例子和澄清句子的含义

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